Wir machen eine Vergleichsrechnung für Franz (35 Jahre) und Brigitte (35 Jahre), die überlegen eine 80 qm Wohnung im 3. Bezirk in Wien zu kaufen oder eine gleichwertige zu mieten. Sie gehen heute davon aus, dass sie diese Wohnung für mindestens 30 Jahre (bis zum 65. Lj.) bewohnen werden. Das Haushaltseinkommen von beiden beträgt 14x 6.000 Euro netto (40 % Maximum für Kredit möglich: 2.400 Euro), sie haben ein Eigenkapital von 220.00 Euro angespart/geerbt. Davon können sie 200.000 Euro für den Kauf der Wohnung verwenden oder das Geld für die Altersvorsorge anlegen.

Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 640.000 Euro (8.000/qm), die Kaufnebenkosten 9,38 %, daher Gesamtkosten 700.000 Euro. Die Kaltmiete der Mietwohnung beträgt 1.650 Euro (20,63/qm). Die Betriebskosten sind bei beide Wohnungen ident, daher für die Vergleichsrechnung irrelevant.

Für den Kauf ist also ein Kredit in Höhe von 500.000 Euro nötig. Dieser wird mit einer Laufzeit von 30 Jahren, davon 20 Jahre mit 3,61 % Fixzins, danach variabel mit derzeit 2,89 % berechnet. Die monatliche Kreditratte beträgt 2.334 Euro. Quelle: duchblicker.

Die Immobilienertragssteuer fü reinen Verkauf nach der Nutzung wurde nicht berücksichtigt, da in unserem Beispiel die Hauptwohnsitzbefreiung Anwendung findet. 

Kaufpreisfaktor:

Der Kaufpreisfaktor zeigt, ob eine Immobilie im Vergleich zur Miete hoch ist oder nicht. Die Berechnungsformel lautet: Kaufpreis inklusive Nebenkosten / Jahresnettokaltmiete. In unserem Beispiel also Kaufpreis 700.000 Euro / 19.800 Euro Jahreskaltmiete = Faktor 35,35. Ein Faktor unter 25 bedeutet Kaufen ist günstig, ein Faktor über 30 bedeutet Kaufen ist teuer. Je höher dieser Faktor, desto teurer. In unserem Beispielzeigt der Kaufpreisfaktor von 35, dass der Kaufpreis im Verhältnis zum Mieten sehr hoch ist.

Die erwartete Wertsteigerung der Immobilie ist ein zentraler Faktor bei der Vergleichsberechnung. Leider wird dieser Faktor von renommierten Experten zu wenig ausgewogen berücksichtigt. Hier sind unsere Erkenntnisse zusammengefasst:  

gilt im deutschsprachigen Raum als einer der Experten zum Thema Kaufen oder Mieten. Sein 2021 erschienenes Buch „Kaufen oder Mieten?“ beschreibt über 285 Seiten sehr detailliert alle möglichen Vor- und Nachteile, im Blogbeitrag vom 01.09.2025 werden die finanziellen Argumente aktualisiert. Das Thema Wertsteigerung wird in einem Blogbeitrag aus Mai 2023 intensiv behandelt. Gerd Kommer bezieht sich hauptsächlich auf eine Studie der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), welche auch in diesem Artikel von Immo.info zitiert wird. Laut diesen Daten sind die Immobilienpreise in Deutschland von 1970 bis 2024 im Ø nur um 0,1 % über der Inflation gestiegen.

beziehen sich wiederum auf Berechnungen von Gerd Kommer, wodurch die Relevanz der Aussagen von Gerd Kommer steigt. Sowohl Finanzfluss als auch Finanztipp bieten Vergleichsrechner an, bei denen die Wertsteigerung mit 0 % (Finanzfluss) und 2 % (Finanztipp) per 30.12.2025 vorbelegt war.

Finanztipp hat sowohl in älteren Videos als auch im aktuellsten Video aus 2025/05 mit mehreren Beispielrechnungen den Faktor Immobilienwertsteigerung mit 1 % bis 2 % p.a. und Mietpreis-steigerungen mit 1,5 % relativ gering, Zinsen aber mit 4 % relativ hoch angesetzt. Mit diesen Annahmen führt der Vergleich in der Regel dazu, dass Mieten die bessere Wahl zu sein scheint.  

hat 2018 das erste Video zu Kaufen vs. Mieten gemacht und 1,4 Mio. Aufrufe (das meist gesehene Video) erzielt. 2020 wurde der Rechner präsentiert, im Video dazu wurden die wesentlichen Faktoren Wertsteigerung und Mieterhöhung nicht berücksichtigt. Im Short aus 2025 werden diese Faktoren zwar gut beschrieben, aber nicht konkret berechnet. Im Video „Waren Immobilien damals wirklich günstiger“ aus 2023 wird auf das Thema Preissteigerung umfassend analysiert:

Forscher der Universität Bonn haben den German Real Estate Index GREIX  entwickelt, der im Gegensatz zu den Indizes der Bundesbank und der BIZ ausschließlich auf tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen beruht. Dazu werteten sie Daten zu circa 1,9 Millionen Wohnimmobilien-Transaktionen in 18 deutschen Großstädten aus, die von den lokalen Gutachterausschüssen gesammelt wurden. Der GREIX weist deutlich höhere Preisanstiege aus als die BIZ. Demnach erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen zwischen 1965 und 2023 um 1,7 Prozent pro Jahr nach Abzug der Inflationsrate. Noch höher waren die Anstiege bei Einfamilienhäusern (2,0 Prozent) und Mehrfamilienhäusern (2,8 Prozent). 

• Die Inflation nach VPI betrug in Österreich zwischen 1970 und 2025 rund 3 % p.a.
• Das BIP stieg in Österreich zwischen 1970 und 2024 um rund 5,3 % p.a.
• Das Ø Einkommen stieg in Österreich zwischen 1970 und 2024 um rd. 4,8 % p.a.   
• Die Geldmenge stieg in den USA zwischen 1970 und 2025 um rund 7 % p.a.
• Die Staatsschulden Österreichs stiegen zwischen 1970 und 2024 um rund 9 % p.a.
• Der Goldpreis stieg zwischen 1970 und 2025 um rund 9 % p.a. 
• Globale Aktien steigen zwischen 1970 und 2025 um rund 11 % p.a. VOR Kosten.   

• Durchschnittswerte sind für individuelle Berechnungen nicht aussagekräftig, da in der Vergangenheit erhebliche Unterschiede zwischen Stadt und Land bestanden.  
• Vielfach beachtete Aussagen von Buchautoren und Finfluencern aus Deutschland führen bei Vergleichsberechnungen in der Regel dazu, dass historische Wertsteigerungen zu gering berechnet werden, wodurch das Ergebnis maßgeblich beeinflusst wird. 
• Die Inflation nach VPI ist in Österreich mit 3,3 % zwischen 1970 und 2025 höher als in Deutschland. Addiert man die vorliegenden Wertsteigerungen von Städten in Deutschland dazu, errechnen sich nominelle Wertsteigerungen von mindestens 5 % p.a. (Preisanstieg Eigentumswohnungen lt. German Real Estate Index 1,7 % + 3,3 % Inflation).
• Ein Wertanstieg von nominell 5 % entspricht den Steigerungsraten des BIP mit 5,3 %, des Einkommens mit 4,8 % und liegt dennoch klar hinter denen von Gold und Aktien.  
• Es ist sehr relevant und empfehlenswert, Wertsteigerungspotentiale in der jeweiligen Region abzuklären und sich weniger auf Finfluencern und Buchautoren zu verlassen. Auch zu berücksichtigen sind Interessenskonflikte der jeweiligen Experten: Während z.B. Gerd Kommer gerne auf Interessenskonflikte der Immobilien- und Bankenbranche verweist, so muss in diesem Fall auch darauf hingewiesen werden, dass auch ihm Interessenskonflikte unterstellt werden können, da er selbst ETFs zum Kauf anbietet, welche durch die geringen Wertsteigerungen in Vergleichsrechnungen bevorzugt werden. Bei Vergleichsrechnern von Finfluencer im Internet ist darauf zu achten, auf welche Datenquellen verwiesen wird. Im Fall Finanzfluss und Finanztipp wird die anzunehmende Wertsteigerung zu gering berechnet bzw. darüber mangelhaft aufgeklärt. 

Erwartete Instandhaltungskosten werden bei den Vergleichsberechnungen von Kommer, Finanzfluss und Finanztipp mit 1,2 % bis 1,5 % des Kaufpreises (ohne Nebenkosten) angenommen. Für unser Beispiel würden sich also jährliche Rücklagen für die Instandhaltung zwischen 7.680 und 9.600 Euro errechnen. Dieser Wert ist sehr hoch gegriffen.

Laut ÖVI liegt der monatliche Mindestrücklagensatz ab 2026 bei 1,13 Euro/qm, Experten empfehlen bis zu 2 Euro/qm. In unserem Beispiel mit 80 qm beträgt die Rücklage bei 2 Euro/qm 160 Euro monatlich oder 1.920 Euro jährlich und entspricht 0,31 % des Kaufpreises. Das ist eine Differenz pro Jahr von bis zu 7.680 Euro, in 30 Jahren summiert sich diese Differenz auf bis zu 230.400 Euro.

In den Vergleichsrechnern werden diese Rücklagen nicht verzinst, womit dieser Faktor ebenfalls verzerrend für Mieten und ETF-Sparen führt. 

Bei der erwarteten Rendite sind zunächst 2 wesentliche Informationen relevant:

1. In welcher Anlageklasse wird angelegt? Investiert man in globale Aktienfonds/Aktien-ETFs kann auf eine Marktrendite zwischen 1975 und 2025 von 11 % VOR Abzug aller Kosten und Steuern verwiesen werden. Wir raten allerdings zur Vorsicht und empfehlen Marktrendite-Annahmen von 7 % VOR Kosten und Steuern für Vergleichsrechnungen heranzuziehen. Werden nur zum Teil in Aktien investiert, sollte die Rendite-annahme entsprechend reduziert werden, bei Aktien/Anleihen zu je 50 % empfehlen wir eine Marktrendite-Annahme von 5 %. 
2. Mit welchen Produkten wird der Vermögensaufbau geplant. Bei Standardprodukten mit Beratung von Banken, Versicherungen oder sonstigen Beratern werden bei 7 % Marktrendite VOR Kosten bis zu 50 % für Kosten und Steuern abgerieben, die Nettorendite – mit der gerechnet werden kann – beträgt dann in diesem Fall nur mehr 3,5 %. Investiert man in kosteneffiziente ETFs bei Onlinebanken bleiben von 7 % Rendite vor Kosten und Steuern netto auch nur ca. 4,2 %. Nur wenn in Kosten-Steuer-Effizienten Doppel-Nettopolizzen investiert wird bleiben von 7 % brutto bis zu 6 % netto für die Anleger. Für die Vergleichsberechnung Mieten oder Kaufen ist es daher extrem relevant, welche Kosten und Steuern anzusetzen sind. Und in welchem Produkt welche Fonds/ETFs gewählt werden. Mahr dazu im Artikel Aktienfonds (Pragmaticus).    

Die Vergleichsrechnung steht und fällt neben der erwarteten Immobilienwertsteigerung vor allem auch mit der erwarteten Nettorendite der Kapitalanlage. Daher ist es enorm wichtig auf Kosten und Steuern zu achten, aber auch die Qualität wird zunehmend entscheidend. Hilfreiche Infos zur Fonds-/ETF-Qualität liefert das Webinar 2026: Kommt der Crash.  

Die Zinsen orientieren sich an den Marktzinsen, an der Bonität der Kreditnehmer und an der Zinsbindung. Im Dezember 2025 kann man in Österreich bei guter Bonität einen Fixzins für 20 Jahre mit 3,61 % bekommen (Quelle: durchblicker). Bei unserem Beispiel berechnen wir also für 20 Jahre den Fixzins und danach einen variablen Zins von derzeit 2,812 %. Daraus errechnet sich eine Kreditrate von 2.334 Euro/Monat. Bei einem variablen Zins würde die Zinsrate 2.130 Euro betragen. Wir empfehlen jedoch den Fixzins zu wählen, da dies die Sicherheit enorm erhöht.        

Zu beachten sind die Vergaberegeln, welche auch nach dem Ende der KIM Verordnung in der Praxis angewendet werden. Die wichtigsten sind:

• Kreditrate maximal 40 % des Haushaltseinkommens
• Maximale Kreditrate 90 % des Kaufpreises ohne Nebenkosten

Beide Kriterien werden in unserem Beispiel eingehalten.  

Bei der Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten spielen neben den reinen Finanzkennzahlen (Kaufpreisfaktor, Mietrendite) auch erhebliche Lifestyle- und Lebensqualitätsfaktoren eine Rolle. Diese Aspekte sind oft nicht direkt in Euro messbar, beeinflussen aber maßgeblich die Zufriedenheit mit der Wohnsituation.

1.      Flexibilität und Mobilität

• Kaufen bindet geografisch für viele Jahre an einen Ort. Der Verkaufsprozess ist langwierig (oft 6–12 Monate), teuer (Nebenkosten) und mit Unsicherheiten behaftet. Dies reduziert die berufliche und private Mobilität erheblich.
• Mieten bietet maximale Flexibilität. Ein Umzug in eine andere Stadt für einen neuen Job, eine Weltreise oder die Verkleinerung der Wohnung nach Auszug der Kinder ist durch die Einhaltung der Kündigungsfristen (meist 1 bis 3 Monate) schnell realisierbar.

2.      Individualität und Gestaltungsmöglichkeiten

• Kaufen ermöglicht die uneingeschränkte Verwirklichung der Wohnträume. Wände können versetzt werden, die Küche der Wahl wird eingebaut, Solarpaneele installiert oder der Garten nach eigenen Vorstellungen gestaltet. Man muss niemand um Erlaubnis fragen.
• Mieten schränkt die Gestaltungsmöglichkeiten stark ein. Für größere Umbauten wird die Genehmigung des Vermieters benötigt, beim Auszug muss oft der Originalzustand wiederhergestellt werden. Der "Wohlfühlfaktor" durch eigene Gestaltung ist daher geringer.

 3.      Verantwortungsbewusstsein und Arbeitsaufwand

• Kaufen bedeutet, dass man für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung selbst verantwortlich ist. Eine kaputte Heizung, ein Wasserschaden oder die Organisation der Eigentümerversammlung kosten Zeit, Nerven und zusätzliches Geld (Instandhaltungsrücklage).
• Mieten: Der Vermieter kümmert sich um die großen Reparaturen und die Verwaltung des Gebäudes. Ein Schaden muss lediglich gemeldet werden, man muss sich nicht um die Organisation der Handwerker kümmern. Das bedeutet weniger Stress und mehr Freizeit.

 4.      Psychologische Aspekte und Sicherheit

• Kaufen bedeutet Eigentum zu besitzen. Das gibt nicht nur ein Gefühl von Sicherheit, es ist es auch. Das Wissen, dass niemand kündigen kann und dass man nach Tilgung des Kredites das Grundbedürfnis Wohnen finanziert hat schafft ein starkes psychologisches Fundament der Sicherheit.
• Mieten: Kann (muss aber nicht) ein Gefühl von Unsicherheit mit sich bringen, da das Risiko einer Kündigung oder stark steigender Mieten besteht, auch wenn der Mieterschutz in Österreich relativ stark ist. Man wohnt zur Miete, zahlt aber das Eigentum des Vermieters ab.

Wie die Vergleichsrechnungen zeigen, hängt es beim wirtschaftlichen Vergleich Kaufen oder Mieten sehr von den angenommenen Faktoren ab. Daher bestimmen vor allem Lifestyle-Faktoren und die finanzielle Möglichkeit die Entscheidung.

Zum Abschluss möchte ich noch einen Punkt in die Überlegung bringen. Wie wir gesehen haben, ist der Kaufpreisfaktor derzeit mit 35 sehr hoch. Das könnte auch bedeuten, dass sich dieser in Zukunft wieder auf ein "Normal" zwischen 25 und 30 einpendelt, womit die Kaufkosten der Immobilie fallen müssten. Wie wir aus anderen Artikeln (zB. Gold: Ein Spiegel unseres Geldes) wissen, ist aber eher von weiter steigenden Geldmengen und damit verbundener Inflation auszugehen.

Laut Statistik Austria wird der Höchststand der Bevölkerungszahl mit etwa 9,4 Millionen Menschen für das Jahr 2040 prognostiziert und danach abnehmen. Eine sinkende Bevölkerung führt in der Regel zu sinkenden Immobilienpreisen und Mieten.

Das heißt, die Immobilienpreise könnten zwar mit steigender Inflation nominell weiter steigen, aber bei einer sinkenden Nachfrage aufgrund der Demografie real fallen. Verfolgt man diesen Ansatz, ergibt sich folgende Überlegung:

• Steigende Geldmenge = steigende Immobilienpreise nominell.
• Sinkende Nachfrage aufgrund Demografie = sinkende Preise. 

Konkret könnte dieser Gedanke bedeuten:

1. Den Immobilienkauf nach hinten schieben mit der Erwartung sinkender Preise.
2. Kapital Inflationssicher anlegen und ansparen, damit der Geldwert für einen günstigen Kauf in einigen Jahren erhalten bleibt bzw. sich real vermehrt.