Die erwartete Wertsteigerung der Immobilie ist ein zentraler Faktor bei der Vergleichsberechnung. Leider wird dieser Faktor von renommierten Experten zu wenig ausgewogen berücksichtigt. Hier sind unsere Erkenntnisse zusammengefasst:  

gilt im deutschsprachigen Raum als einer der Experten zum Thema Kaufen oder Mieten. Sein 2021 erschienenes Buch „Kaufen oder Mieten?“ beschreibt über 285 Seiten sehr detailliert alle möglichen Vor- und Nachteile, im Blogbeitrag vom 01.09.2025 werden die finanziellen Argumente aktualisiert. Das Thema Wertsteigerung wird in einem Blogbeitrag aus Mai 2023 intensiv behandelt. Gerd Kommer bezieht sich hauptsächlich auf eine Studie der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), welche auch in diesem Artikel von Immo.info zitiert wird. Laut diesen Daten sind die Immobilienpreise in Deutschland von 1970 bis 2024 im Ø nur um 0,1 % über der Inflation gestiegen.

beziehen sich wiederum auf Berechnungen von Gerd Kommer, wodurch die Relevanz der Aussagen von Gerd Kommer steigt. Sowohl Finanzfluss als auch Finanztipp bieten Vergleichsrechner an, bei denen die Wertsteigerung mit 0 % (Finanzfluss) und 2 % (Finanztipp) per 30.12.2025 vorbelegt war.

Finanztipp hat sowohl in älteren Videos als auch im aktuellsten Video aus 2025/05 mit mehreren Beispielrechnungen den Faktor Immobilienwertsteigerung mit 1 % bis 2 % p.a. und Mietpreis-steigerungen mit 1,5 % relativ gering, Zinsen aber mit 4 % relativ hoch angesetzt. Mit diesen Annahmen führt der Vergleich in der Regel dazu, dass Mieten die bessere Wahl zu sein scheint.  

hat 2018 das erste Video zu Kaufen vs. Mieten gemacht und 1,4 Mio. Aufrufe (das meist gesehene Video) erzielt. 2020 wurde der Rechner präsentiert, im Video dazu wurden die wesentlichen Faktoren Wertsteigerung und Mieterhöhung nicht berücksichtigt. Im Short aus 2025 werden diese Faktoren zwar gut beschrieben, aber nicht konkret berechnet. Im Video „Waren Immobilien damals wirklich günstiger“ aus 2023 wird auf das Thema Preissteigerung umfassend analysiert:

Forscher der Universität Bonn haben den German Real Estate Index GREIX  entwickelt, der im Gegensatz zu den Indizes der Bundesbank und der BIZ ausschließlich auf tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen beruht. Dazu werteten sie Daten zu circa 1,9 Millionen Wohnimmobilien-Transaktionen in 18 deutschen Großstädten aus, die von den lokalen Gutachterausschüssen gesammelt wurden. Der GREIX weist deutlich höhere Preisanstiege aus als die BIZ. Demnach erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen zwischen 1965 und 2023 um 1,7 Prozent pro Jahr nach Abzug der Inflationsrate. Noch höher waren die Anstiege bei Einfamilienhäusern (2,0 Prozent) und Mehrfamilienhäusern (2,8 Prozent). 

• Die Inflation nach VPI betrug in Österreich zwischen 1970 und 2025 rund 3 % p.a.
• Das BIP stieg in Österreich zwischen 1970 und 2024 um rund 5,3 % p.a.
• Das Ø Einkommen stieg in Österreich zwischen 1970 und 2024 um rd. 4,8 % p.a.   
• Die Geldmenge stieg in den USA zwischen 1970 und 2025 um rund 7 % p.a.
• Die Staatsschulden Österreichs stiegen zwischen 1970 und 2024 um rund 9 % p.a.
• Der Goldpreis stieg zwischen 1970 und 2025 um rund 9 % p.a. 
• Globale Aktien steigen zwischen 1970 und 2025 um rund 11 % p.a. VOR Kosten.   

• Durchschnittswerte sind für individuelle Berechnungen nicht aussagekräftig, da in der Vergangenheit erhebliche Unterschiede zwischen Stadt und Land bestanden.  
• Vielfach beachtete Aussagen von Buchautoren und Finfluencern aus Deutschland führen bei Vergleichsberechnungen in der Regel dazu, dass historische Wertsteigerungen zu gering berechnet werden, wodurch das Ergebnis maßgeblich beeinflusst wird. 
• Die Inflation nach VPI ist in Österreich mit 3,3 % zwischen 1970 und 2025 höher als in Deutschland. Addiert man die vorliegenden Wertsteigerungen von Städten in Deutschland dazu, errechnen sich nominelle Wertsteigerungen von mindestens 5 % p.a. (Preisanstieg Eigentumswohnungen lt. German Real Estate Index 1,7 % + 3,3 % Inflation).
• Ein Wertanstieg von nominell 5 % entspricht den Steigerungsraten des BIP mit 5,3 %, des Einkommens mit 4,8 % und liegt dennoch klar hinter denen von Gold und Aktien.  
• Es ist sehr relevant und empfehlenswert, Wertsteigerungspotentiale in der jeweiligen Region abzuklären und sich weniger auf Finfluencern und Buchautoren zu verlassen. Auch zu berücksichtigen sind Interessenskonflikte der jeweiligen Experten: Während z.B. Gerd Kommer gerne auf Interessenskonflikte der Immobilien- und Bankenbranche verweist, so muss in diesem Fall auch darauf hingewiesen werden, dass auch ihm Interessenskonflikte unterstellt werden können, da er selbst ETFs zum Kauf anbietet, welche durch die geringen Wertsteigerungen in Vergleichsrechnungen bevorzugt werden. Bei Vergleichsrechnern von Finfluencer im Internet ist darauf zu achten, auf welche Datenquellen verwiesen wird. Im Fall Finanzfluss und Finanztipp wird die anzunehmende Wertsteigerung zu gering berechnet bzw. darüber mangelhaft aufgeklärt. 

Erwartete Instandhaltungskosten werden bei den Vergleichsberechnungen von Kommer, Finanzfluss und Finanztipp mit 1,2 % bis 1,5 % des Kaufpreises (ohne Nebenkosten) angenommen. Für unser Beispiel würden sich also jährliche Rücklagen für die Instandhaltung zwischen 7.680 und 9.600 Euro errechnen. Dieser Wert ist sehr hoch gegriffen.

Laut ÖVI liegt der monatliche Mindestrücklagensatz ab 2026 bei 1,13 Euro/qm, Experten empfehlen bis zu 2 Euro/qm. In unserem Beispiel mit 80 qm beträgt die Rücklage bei 2 Euro/qm 160 Euro monatlich oder 1.920 Euro jährlich und entspricht 0,31 % des Kaufpreises. Das ist eine Differenz pro Jahr von bis zu 7.680 Euro, in 30 Jahren summiert sich diese Differenz auf bis zu 230.400 Euro.

In den Vergleichsrechnern werden diese Rücklagen nicht verzinst, womit dieser Faktor ebenfalls verzerrend für Mieten und ETF-Sparen führt. 

Bei der erwarteten Rendite sind zunächst 2 wesentliche Informationen relevant:

1. In welcher Anlageklasse wird angelegt? Investiert man in globale Aktienfonds/Aktien-ETFs kann auf eine Marktrendite zwischen 1975 und 2025 von 11 % VOR Abzug aller Kosten und Steuern verwiesen werden. Wir raten allerdings zur Vorsicht und empfehlen Marktrendite-Annahmen von 7 % VOR Kosten und Steuern für Vergleichsrechnungen heranzuziehen. Werden nur zum Teil in Aktien investiert, sollte die Rendite-annahme entsprechend reduziert werden, bei Aktien/Anleihen zu je 50 % empfehlen wir eine Marktrendite-Annahme von 5 %. 
2. Mit welchen Produkten wird der Vermögensaufbau geplant. Bei Standardprodukten mit Beratung von Banken, Versicherungen oder sonstigen Beratern werden bei 7 % Marktrendite VOR Kosten bis zu 50 % für Kosten und Steuern abgerieben, die Nettorendite – mit der gerechnet werden kann – beträgt dann in diesem Fall nur mehr 3,5 %. Investiert man in kosteneffiziente ETFs bei Onlinebanken bleiben von 7 % Rendite vor Kosten und Steuern netto auch nur ca. 4,2 %. Nur wenn in Kosten-Steuer-Effizienten Doppel-Nettopolizzen investiert wird bleiben von 7 % brutto bis zu 6 % netto für die Anleger. Für die Vergleichsberechnung Mieten oder Kaufen ist es daher extrem relevant, welche Kosten und Steuern anzusetzen sind. Und in welchem Produkt welche Fonds/ETFs gewählt werden. Mahr dazu im Artikel Aktienfonds (Pragmaticus).    

Die Vergleichsrechnung steht und fällt neben der erwarteten Immobilienwertsteigerung vor allem auch mit der erwarteten Nettorendite der Kapitalanlage. Daher ist es enorm wichtig auf Kosten und Steuern zu achten, aber auch die Qualität wird zunehmend entscheidend. Hilfreiche Infos zur Fonds-/ETF-Qualität liefert das Webinar 2026: Kommt der Crash.  

Die Zinsen orientieren sich an den Marktzinsen, an der Bonität der Kreditnehmer und an der Zinsbindung. Im Dezember 2025 kann man in Österreich bei guter Bonität einen Fixzins für 20 Jahre mit 3,61 % bekommen (Quelle: durchblicker). Bei unserem Beispiel berechnen wir also für 20 Jahre den Fixzins und danach einen variablen Zins von derzeit 2,812 %. Daraus errechnet sich eine Kreditrate von 2.334 Euro/Monat. Bei einem variablen Zins würde die Zinsrate 2.130 Euro betragen. Wir empfehlen jedoch den Fixzins zu wählen, da dies die Sicherheit enorm erhöht.        

Zu beachten sind die Vergaberegeln, welche auch nach dem Ende der KIM Verordnung in der Praxis angewendet werden. Die wichtigsten sind:

• Kreditrate maximal 40 % des Haushaltseinkommens
• Maximale Kreditrate 90 % des Kaufpreises ohne Nebenkosten

Beide Kriterien werden in unserem Beispiel eingehalten.  

Bei der Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten spielen neben den reinen Finanzkennzahlen (Kaufpreisfaktor, Mietrendite) auch erhebliche Lifestyle- und Lebensqualitätsfaktoren eine Rolle. Diese Aspekte sind oft nicht direkt in Euro messbar, beeinflussen aber maßgeblich die Zufriedenheit mit der Wohnsituation.

1.      Flexibilität und Mobilität

• Kaufen bindet geografisch für viele Jahre an einen Ort. Der Verkaufsprozess ist langwierig (oft 6–12 Monate), teuer (Nebenkosten) und mit Unsicherheiten behaftet. Dies reduziert die berufliche und private Mobilität erheblich.
• Mieten bietet maximale Flexibilität. Ein Umzug in eine andere Stadt für einen neuen Job, eine Weltreise oder die Verkleinerung der Wohnung nach Auszug der Kinder ist durch die Einhaltung der Kündigungsfristen (meist 1 bis 3 Monate) schnell realisierbar.

2.      Individualität und Gestaltungsmöglichkeiten

• Kaufen ermöglicht die uneingeschränkte Verwirklichung der Wohnträume. Wände können versetzt werden, die Küche der Wahl wird eingebaut, Solarpaneele installiert oder der Garten nach eigenen Vorstellungen gestaltet. Man muss niemand um Erlaubnis fragen.
• Mieten schränkt die Gestaltungsmöglichkeiten stark ein. Für größere Umbauten wird die Genehmigung des Vermieters benötigt, beim Auszug muss oft der Originalzustand wiederhergestellt werden. Der "Wohlfühlfaktor" durch eigene Gestaltung ist daher geringer.

3.      Verantwortungsbewusstsein und Arbeitsaufwand

• Kaufen bedeutet, dass man für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung selbst verantwortlich ist. Eine kaputte Heizung, ein Wasserschaden oder die Organisation der Eigentümerversammlung kosten Zeit, Nerven und zusätzliches Geld (Instandhaltungsrücklage).
• Mieten: Der Vermieter kümmert sich um die großen Reparaturen und die Verwaltung des Gebäudes. Ein Schaden muss lediglich gemeldet werden, man muss sich nicht um die Organisation der Handwerker kümmern. Das bedeutet weniger Stress und mehr Freizeit.

4.      Psychologische Aspekte und Sicherheit

• Kaufen bedeutet Eigentum zu besitzen. Das gibt nicht nur ein Gefühl von Sicherheit, es ist es auch. Das Wissen, dass niemand kündigen kann und dass man nach Tilgung des Kredites das Grundbedürfnis Wohnen finanziert hat schafft ein starkes psychologisches Fundament der Sicherheit.
• Mieten: Kann (muss aber nicht) ein Gefühl von Unsicherheit mit sich bringen, da das Risiko einer Kündigung oder stark steigender Mieten besteht, auch wenn der Mieterschutz in Österreich relativ stark ist. Man wohnt zur Miete, zahlt aber das Eigentum des Vermieters ab.